Patrimoine

Au 31 décembre 2019, le patrimoine immobilier du Groupe représente une surface totale d’environ 52 000 m² exclusivement située en région parisienne dans le Centre d’Affaires Paris-Nord au Blanc-Mesnil (93). Le bâtiment abritant le Restaurant Inter-Entreprises (RIE) et représentant environ 4 000 m², appartient pour sa part au syndicat de copropriété du Centre d’Affaires dans lequel le Groupe a une participation de 98,31%.

La méthode d’évaluation dans les comptes consolidés du groupe du patrimoine immobilier a été modifiée dans les comptes 2015. En effet, dans le cadre de la norme d’IAS 40 « immeubles de placement », le patrimoine immobilier était évalué précédemment selon la méthode de la juste valeur. Cette méthode de valorisation n’est plus pertinente au regard du nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour les raisons suivantes :

  • Le changement de destination du site (de centre d’affaires en quartier résidentiel), rendu possible par le nouveau PLU ;
  • La surface actuelle est de 52 000 m² en l’état. La surface constructible n’est pas arrêtée à ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable car dépendante du permis de construire délivrable par la Mairie. En effet, le nouveau PLU pourrait permettre la construction d’au moins 80 000 m² d’habitations et de commerce ;
  • Le quartier du Centre d’Affaires fait partie d’un des périmètres de gel ;
  • La durée maximale d’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global est de 5 ans.

En conséquence, le modèle de valorisation basé sur les revenus, duquel découlait la juste valeur du patrimoine, a dû être abandonné, la juste valeur n’étant plus déterminable de manière fiable.

Au 31 décembre 2019, la valeur du patrimoine, selon la méthode du coût amorti (soit la valeur nette comptable), s’élève à 17,8 M€.

En 2019, la filiale Pamier a cependant mis en œuvre dans ses comptes sociaux les possibilités de réévaluation libre de l’article L123-18 du Code de commerce.

L’ensemble immobilier a ainsi été évalué dans les comptes sociaux de la filiale à 22 M€ à la suite d’une réévaluation de 4 229 K€ (comptabilisée par le biais des réserves) qui se base sur une fourchette basse du prix au mètre carré d’un terrain nu situé dans la même zone géographique, soit environ 485 €/m².

Foncière Paris Nord n’a plus vocation à commercialiser des bureaux sur le site en raison du projet de restructuration complet du site.

Depuis 2014, en effet, Foncière Paris Nord travaille à ce nouvel axe de développement.

Des administrateurs de Foncière Paris Nord ont rencontré, en mai 2014, le Maire nouvellement élu du Blanc-Mesnil où se situe l’actif. Ce dernier a confirmé et a précisé son intérêt pour le projet de réhabilitation dans son ensemble du Centre d’Affaires Paris Nord. Le principe de mixité bureaux, commerces et une majorité de logements du site est bien intégré comme étant le seul moyen d’assurer la viabilité économique du site et, en conséquence, sa pérennité et son succès urbain.

Dans un courrier en date du 10 juillet 2014, la municipalité a notamment annoncé une évolution prochaine du zonage du PLU pour la commune qui semble être très prometteur et qui entraînerait pour le département de Seine-Saint-Denis et la ville du Blanc-Mesnil probablement la même dynamique que celle qu’ont connue de nombreuses communes de l’ouest parisien. La modification du PLU a été lancée lors du Conseil municipal du 15 juillet 2014, et ouvre la porte à une possible réalisation de logements dès la première phase du projet de Foncière Paris Nord.

Dans le cadre du changement de PLU et à l’issue d’un appel d’offres, la mairie du Blanc-Mesnil a confié, fin 2014, la mission d’étude de ce changement global à l’Atelier d’Urbanisme et d’Environnement du Groupe Synthèse. Le 31 mars 2015, le bureau d’étude du Cabinet Synthèse a rendu un diagnostic urbain de la ville du Blanc-Mesnil qui a été mis en ligne sur le site internet de la commune.

Le 21 avril 2015, des administrateurs de Foncière Paris Nord ont été reçus par Monsieur le Maire du Blanc-Mesnil et son équipe. Lors de cet entretien, Monsieur le Maire confirmait son intérêt pour la réhabilitation complète du centre d’Affaires Paris Nord et précisait que les équipes de la Mairie travaillaient sur un projet de réhabilitation complète du site en partenariat avec un promoteur. Cet avant-projet s’articulerait autour d’une démolition totale des immeubles existants et de la création d’immeubles et de pavillons résidentiels.

Foncière Paris Nord a proposé d’étudier en collaboration avec la municipalité plusieurs scenarii d’aménagement global s’articulant autour des grandes lignes du projet soutenu par la Mairie qui pourraient être effectués soit directement par la Foncière soit en partenariat avec un ou plusieurs promoteurs de renom. Le Conseil d’administration de Foncière Paris Nord est convaincu de l’aspect stratégique de ce projet privé dans le cadre du Grand Paris.

Lors du Conseil municipal du 16 juillet 2015, le projet de PLU a été arrêté et le bilan de la concertation tiré. Ce projet a été refusé par le Préfet de Seine-Saint-Denis en raison d’une insuffisance de densification : seuls 45.000 m² constructibles étaient envisagés.

Après prise en compte des remarques ayant amené le Préfet à refuser ce projet de PLU, la municipalité a soumis un nouveau projet de PLU. La ville a demandé par une délibération du 14 décembre 2015 à l’Établissement Public Territorial d’achever la procédure de révision.

À l’issue de l’enquête publique, le commissaire enquêteur a rendu le 11 janvier 2016 un avis favorable.

Une fois le dossier finalisé, le Conseil de territoire de l’EPT Paris Terres d’Envol a approuvé le 21 mars 2016 la révision du PLU de la ville du Blanc-Mesnil. Le Maire, lors du Conseil municipal du 24 mars 2016, a informé les élus du vote du Conseil de Territoire et le nouveau PLU est entré en vigueur le 2 mai 2016. La période des recours a, quant à elle, pris fin le 2 juillet 2016.

Le Centre a été classé en zone UAb et fait partie des projets urbains de la Ville du Blanc-Mesnil.

À ce titre, le Centre d’Affaires Paris Nord pourrait se transformer en un nouveau quartier de ville comprenant logements, activités tertiaires et équipements.

Néanmoins, le quartier du Centre d’Affaires fait partie du périmètre de gel, servitude consistant à bloquer toute construction pour une durée de 5 ans, dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global.

Toutefois, afin de préparer au mieux le site dans le cadre de ce PLU, aucun des baux n’est renouvelé et aucune prise à bail n’est contractée.

Des permis de démolir ont été obtenus pour les immeubles le Bonaparte et le Continental : les divers plateaux intérieurs ont été mis à nus et les façades ont été déposées en totalité.

L’immeuble Ampère ne contient plus aucun locataire à ce jour et la mise à nue des plateaux des étages supérieurs a été faite.